Se payer une résidence secondaire tout en la rentabilisant : c’est ce que permet l’investissement dans des appartements ou des villas destinés à la location. Zoom sur un créneau qui a le vent en poupe.
C’est devenu la nouvelle niche pour investir malin dans la pierre. Lancé à Marrakech en 2005, l’immobilier locatif est en passe de conquérir toutes les grandes villes touristiques du royaume. L’idée est très simple : acheter un bien immobilier et en céder la gestion locative à une agence spécialisée qui garantit un revenu annuel allant de 6 à 8% sur la mise de départ. Et tout ça, sans se soucier de la recherche des locataires, de l’entretien des lieux ou du recouvrement des loyers. La formule séduit : beaucoup de particuliers ont acquis des appartements , des villas ou encore des habitations formule resort alors que les agences actives dans ce domaine poussent comme des champignons. La niche intéresse aussi l’Etat qui veut faire de l’immobilier locatif un levier pour doper l’offre touristique.
Faites comme chez vous
Acheter un appartement en resort, c’est pouvoir en profiter quelques jours par an, tout en vous garantissant un revenu annuel qui permettra de récupérer l’investissement initial au bout de quelques années. Voilà la promesse de ce type de placement financier que proposent des agences spécialisées dans ce créneau. Le taux de rendement de cet investissement dans l’immobilier locatif varie en fonction de la jouissance du bien par son propriétaire. En clair, moins le propriétaire va habiter son appartement ou sa villa, plus le rendement va augmenter, pouvant atteindre jusqu’à 8% par an. La jouissance du bien se calcule en unités de séjour et elle est variable selon la saison. Ainsi, passer un week-end dans sa résidence secondaire durant la haute saison va coûter plus d’unités de séjour qu’en basse saison.
Pour optimiser l’investissement, les agences de gestion locative conseillent généralement à leurs clients de se limiter à des emplacements où la demande locative est forte et solvable, comme les centres-villes. Concernant la taille du logement, les petites surfaces sont louées proportionnellement plus chères que les grandes. Mais, attention, certains promoteurs n’hésitent pas à intégrer le revenu prévu par la gestion locative dans le prix de vente, qui se trouve augmenté parfois de 15 % par rapport à sa valeur réelle.
Le prix du succès
Le succès de l’immobilier locatif est tel que le nombre d’investisseurs qui ont opté pour ce placement financier ne cesse d’augmenter. “Notre clientèle est constituée principalement d’étrangers et de Marocains qui veulent rentabiliser leurs résidences secondaires”, explique Noureddine Belbachir, gérant associé de Marrakech connexion, une des agences pionnières dans le secteur. Aujourd’hui, cette entreprise spécialisée dans la gestion locative a ouvert des agences à Casablanca et à Tanger . Il n’empêche que c’est à Marrakech que ce business se développe le plus. “C’est la seule ville qui permet un remplissage pendant une bonne partie de l’année”, affirme ce professionnel du secteur.
Dans la ville ocre, les taux de rendement proposés par certaines agences peuvent aller jusqu’à 12%. Mais dans la plupart des cas, ces revenus sont calculés en brut : il faut donc déduire les frais d’entretien et de syndic ainsi que les charges inhérentes à l’appartement. “On reverse au propriétaire 65 % du chiffre d’affaires de la location”, explique Bernard Wauquier, directeur du pôle resorts golfiques chez Alliances. Le groupe immobilier s’est également lancé dans la gestion locative pour répondre aux attentes de sa clientèle. “Une unité sur trois que nous commercialisons est consacrée au locatif”, affirme le responsable au sein du groupe immobilier qui, à travers ses projets à Larache (Port Lixus) et à Marrakech (Akenza), gère un parc de quelque 350 appartements et riads en resorts golfiques.
Néanmoins, le secteur est confronté à la concurrence déloyale par l’offre de locations d’appartements privés, au noir, qui passent par un réseau informel. “Beaucoup de propriétaires préfèrent passer par le réseau des samsara classiques pour ne rien déclarer aux impôts”, explique un professionnel du secteur. Résultat, les taux de rendements se réduisent comme peau de chagrin. “Pour le renouvellement des contrats de cette année, les loyers que nous payons aux propriétaires ont baissé de 20%. Malgré tout, cela reste intéressant”, poursuit Noureddine Belbachir.
Quand l’Etat s’en mêle
Conscient du potentiel de l’immobilier locatif, le ministère du Tourisme a décidé d’intervenir grâce à l’Immobilier locatif à vocation touristique (ILVT), qui consiste à attirer les investisseurs dans ce secteur, moyennant des exemptions fiscales. Adopté en 2008, la loi sur l’ILVT envisage d’augmenter de 15% la capacité d’accueil du pays, sans oublier les milliers d’emplois que cela pourrait générer. Selon cette réglementation, au moins 70% des unités qui composent une résidence classée ILVT doivent être destinées à la location touristique et confiées à une société de gestion pour une durée minimale de neuf ans. Pour assurer une gestion hôtelière des unités de logement données en location par les acquéreurs, l’ameublement est à la charge de la société de gestion en vue d’une homogénéité des unités. Néanmoins, si cette loi prévoit la stimulation de l’investissement dans ce secteur, le décret d’application tarde toujours à venir. Et Noureddine Belbachir de conclure : “Nous attendons l’activation de cette loi, surtout que le nombre de touristes qui arrivent dans le pays ne se trouvent pas comptabilisés dans les hôtels. Au final, l’Etat sera aussi gagnant”.
J’achète donc je loue !
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