L’évolution du marché - riads, appartement

LETTRE AUX INVESTISSEURS 1er Semestre 2006

(cf rubrique Marché de l’immobilier marocain 1er semestre 2008 )
Le marché de l’immobilier à Marrakech est toujours en pleine effervescence. Bien sûr il y a d’autres villes avec un fort potentiel de développement au Maroc, mais Marrakech reste une destination touristique très prisée, où en 2006 notre service de location saisonnière n’a pas pu satisfaire la demande plusieurs semaines lors des pics des fêtes Européennes et Marocaines.

Au centre, les quartiers de Guéliz et de l’Hivernage, le prix moyen des appartements a augmenté ce premier semestre 2006 d’environ 15% dans le segment « standing », pour s’établir à un prix moyen de 14’000 Dirhams (1280 Euros) pour les appartements de revente, et à 12’500 Dirhams (1140 Euros) pour les programmes neufs. Ce segment attire plus les investisseurs pour un but de placement et de rendement locatif (longue durée ou saisonnier).C’est essentiellement des européens et des marocains de l’étranger revenu investir au pays. Actuellement, c’est le secteur phare à Marrakech, avec encore de beaux jours devant lui.

Dans la construction standard, en périphérie, les prix sont entre 7000 et 8000 MAD (640 à 730 Euros). Dans ce segment, l’augmentation est plus modéré (5%).Il y a de bons immeubles en commercialisation, soignés, plus ciblé sur une clientèle de cadres marocains, en but d’habitation, ou de placement à long terme.

Dans le secteur des villas, entre 6 et 20 Km de Marrakech, l’offre est plus abondante. Tous d’abord de grands projets ou les prix se situent entre 2’500’000 et 23’000’000 de MAD (220’000 et 2’000’000 d’Euros). Ces villas sont de différentes tailles dans un périmètre sécurisé. Une offre de sport et de détente est intégrée. Dans ce secteur, les prix ont évolué de 10%, surtout mu par une forte augmentation de la qualité des biens en vente des nouveaux programmes en cours. Pour un rendement locatif, de par leur localisation, celui-ci est inférieur d’environ de 50% de celui du centre.

D’autres projets de plus petite taille (entre 5 et 20 villas), une décote sur le prix de 20% à dimensions et finitions comparable, mais elles n’offrent pas de centre d’activité, mais un peu plus de discrétion. Dans ce secteur, il y a de bonnes affaires puisque autorisé sous l’ancienne norme, à savoir 4000 m² de terrain par villas au minimum.
Depuis 2006, avec le nouveau plan d’aménagement, hors du périmètre urbain, il faut un minimum de 10’000 m² de terrain par maison pour les petits ensembles. Ceci a modéré l’appréciation du prix de terrain hors du périmètre.

Les terrains sont toujours recherchés, tout d’abord au centre ville ou le m² de terrain constructible pour un 5 étages, est entre 10’000 et 20’000 Dirhams, soit presque le prix des beaux quartiers de Casablanca. C’est souvent d’anciennes villas qui sont rachetées dans le but de démolition.

En règle générale nous voyons une amélioration très sensible de la qualité des constructions, d’année en année, essentiellement des secteurs du luxe, que ce soit des appartements ou des villas. Les Riads (sujet développé un peu plus loin), ont toujours la côte, mais la flambée des prix observée entre 1998 et 2003, semble s’essoufflé. L’évolution des prix moyen de vente ce premier semestre 2006 est quasi nulle. Ce secteur s’adresse plus aux amoureux des vieilles pierres, ou l’on trouve encore des trésors aux yeux des antiquaires....

Bernard Charrière Marrakech Connexion®