La location de courte durée rapporte - riads, appartement

Dans certains quartiers, les prix des biens ont presque doublé en l’espace de trois ans. Dans l’absolu, la plus-value peut être intéressante. Mais n’oubliez pas d’y soustraire tous les frais afférents, impôts...

C’est un phénomène qui peut être observé dans les grandes villes. La location de courte durée (par nuit, semaine...) est un credo qui attire de plus en plus des propriétaires soucieux de rentabiliser leur investissement dans la pierre. Le retour sur investissement est plus rapide et meilleur. Chez Immobilier Marrakech Connexion par exemple, le rendement brut est de 10% environ. « Pour nos clients, nous proposons un rendement net de 6%. Les 4% de différence résultent des charges de nettoyage, d’eau et électricité, du syndic et de notre marge qui n’est que de 1 à 2% », indique Bernard Charrière, directeur général de l’agence.
Pour la location de longue durée, elle peut offrir sur la ville ocre toujours, un rendement brut de 5 à 7% sur des appartements et 3 à 5% pour une villa. Voilà qui donne un bref aperçu sur l’apport d’un placement dans un bien immobilier donné en location. A Rabat par exemple, un bien acheté à 1,8 million de dirhams ou 2 millions sera loué entre 10.000 à 12.000 dirhams le mois. A ce niveau, Ilham Sorany, directrice générale de Repimmo Rabat conseille tout acheteur (souhaitant relouer son bien) de choisir plutôt des petites superficies allant de 75 à 100m2. C’est ce qui marche le mieux et assure un bon retour sur le locatif. « Les grands appartements de 200 ou 250 m2 sont plus difficiles à louer. On a déjà vu certains propriétaires prêts à réduire le loyer mensuel de 5.000 dirhams pour assurer la transaction », ajoute t-elle.
Ceux qui ont donc choisi d’acheter des biens pour les louer, doivent étudier le rapport entre le prix du bien à son achat et le loyer potentiel annuel prévisible. « Il est vrai que le contexte actuel est plus difficile et les plus values sur des achats moins rapides, aussi vaut-il mieux se focaliser sur le rendement brut. La location saisonnière donne un rendement plus important, mais certains choix sont importants, comme de rester dans le centre-ville. Guéliz ou l’Hivernage pour Marrakech étant des « must ». La qualité de la résidence est aussi importante, la gestion de la copropriété aussi », soutient Bernard Charrière. L’investissement dans la pierre reste donc encore intéressant. Ceux qui ont acheté des biens au niveau des plages du Sud de Rabat (Harhoura et autres), ont vu par exemple la valeur de leur bien doubler en l’espace de trois ans. « Mais c’est une niche », tient à préciser Sorany. Dans plusieurs résidences à Marrakech, certains ont acquis leurs biens à 14.500 le m2. Quelques mois plus tard, les promoteurs des projets mettent en vente les mêmes logements au prix de 20.000 dirhams/m2. "Mais avec la crise, ils ont dû les baisser à 14.500. Ceux qui ont acheté ces unités à 20.000 dirhams/m2 se retrouvent largement perdants », rapporte la directrice de Repimmo Rabat. C’est ce qui lui fait dire alors que l’investissement dans l’immobilier doit être celui d’un bon père de famille.

Avis de l’expert : Bernard Charrière, directeur général de Marrakech Connexion « Les loyers représentent 6% nets de la valeur du bien » Challenge. Qu’est-ce qui rapporte le plus, l’investissement dans un riad marrakech, une villa marrakech ou un appartement à marrakech ? Bernard Charrière. Pour un investissement, notons qu’il peut dégager un rendement annuel par la location du bien ou une plus-value potentielle sur sa revente. Les rendements diffèrent, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une villa ou d’une maison d’hôtes. Le rendement brut sera bien sûr plus important pour une maison d’hôtes où plusieurs chambres sont louées individuellement (si le Riad à 5 chambres et plus), mais nécessite plus de charges de fonctionnement : personnel, publicité, etc. Plus le Riad a de chambres, plus le rendement potentiel augmente, avec le risque d’avoir des charges fixes sans remplissage. L’investissement de départ est aussi important. Concernant l’appartement, il y a beaucoup moins de frais et le rendement net est plus facile à déterminer. Concernant la villa, il y a probablement plus de plus-value potentielle à dégager que de rendement brut possible. Mais cela dépend des cas, des budgets et de l’horizon d’investissement.

C. Au bout de combien de temps un investisseur peut-il rentabiliser son acquisition ?
B.C. La rentabilité dépend d’un investisseur à l’autre. A-t-il un prêt bancaire ? Sur quelle durée ? Est-ce que le bien est neuf ? Faut-il le rafraîchir ? Quelle est la fiscalité sur ce bien ? Les réponses à ces questions détermineront, entre autres, la durée du retour sur investissement.
C. Vous proposez à vos clients des investissements dans des appartements meublés avec un rendement garanti. Dans quelles conditions ?
B.C. Nous sommes présents sur Marrakech depuis 2004 et avons toujours proposé des loyers garantis par la location à un loyer défini qui représente en ce moment 6% nets de la valeur du bien. Nous nous engageons contractuellement sur plusieurs années. Nous prenons en charges les frais de nettoyage, de syndic, d’eau et d’électricité.